这类“老”房子买到就是赚到！

一直以来老破小不能买成了大部分买房者心里的固定思维。

　　很多人买房的时候也都会刻意避开老小区，毕竟大部分老小区确实存在诸多缺陷，如楼体老旧、管道老化等等问题。

　　但我们很多人在买房时，往往会受限于金钱、地段，或者想要更大的面积等因素限制，让我们无法避开老小区，也无比纠结到底该不该买老小区，或者该买什么样的老小区。

　　因此，今天小笙就跟大家聊聊，到底什么样的老小区可以买，什么样的老小区不能买。

　　01

　　价值&价格

　　首先，一定要明确一个概念，对于老房子来说，房子本身的价值与新建小区相比是大打折扣的，最值钱的并非房子本身，而是房子下面的土地。

　　一般情况下同一地段，新小区的价格也往往高于老小区。

　　但生活中，我们总会发现这样的例外。

　　同一地段，老小区的价格却超过了新小区。

　　这是为什么？

　　通过总结发现，这类的老小区大多有一些共性，首先是这些老房子建的比较早，占据了比较好的地理优势，周边配套设施基本上都非常完善（如学校、大型的商场、医院等）；

　　其次这类小区无论户型规划，还是绿化面积都远胜于新小区，再加上居住的人少，环境安静，优势比新小区好很多。

总价来看，并没有比这几年被炒得火热的改善版花园洋房贵，可谓花较少的钱却达到了改善目的。

　　再就单价来说，虽然乍一看这类小区的单价比周边小区高不少，但这种房子往往公摊面积极小，所以按照使用面积来算单价，并不高。

　　整体来说，买到这种类型的房子不仅经济上很划算，幸福感也会得到很大提升。

　　有住这种老小区的网友表示：

　　前几年趁着涨价前她终于攒够钱在上海（楼盘）淮海中路买了套顶楼，居住面积80多平还有超大的储物空间，住起来特别舒服。

　　走到淮海中路一，周边一个街区两条地铁线，可以逛街一路过去，生活便利又舒适。

　　这无疑在喧嚣的都市中，找到了一个退可安然静谧，入可喧嚣通达的角落，简直无比庆幸。

　　而这种小区成交量往往并不多，往外出售的房源也并不多，可谓物以稀为贵，有钱也不一定能买到，所以买到也是赚到了。

　　02

　　越老越香

　　前段时间，深圳（楼盘）的房屋倒塌引起了不小的风波。

　　大家对房屋的建筑质量也有了颇多质疑，特别是在这十来年房产迅速发展，房企快速扩张，工程不分白天黑夜赶工期的状态下，楼房质量更是让人担忧。

　　而现代建筑一般50年以后就称“旧了”。

　　“旧了”通常只有两种办法，一是拆了重建，二是进行修缮保养。

　　但对于高层住宅，很明显第一条行不通，一栋楼几百户的补偿款，拆迁成本太高，就算拆了也产生不了太多的利润，开发商也不会做赔本的买卖。

　　第二条显然也很鸡肋，高层住宅的维修费和6层小板楼相比多了不止一星半点，而且小区住户人多繁杂，大量的钱砸进去，不见得会有很好的效果。

　　因此这类房子的老旧才是最值得担心的，与之相反如今的一些老小区则没有这种担忧。

　　以前的老小区，无论曾经单位分房也好，还是开发商盖的也好，老一辈人盖房时并没有太多如今的浮躁之气，大部分房子虽然旧，但整体来看，都还很结实。

　　只要多加维护修缮，使用寿命也不成问题，甚至可以凭借良好的绿化，安静的环境卖个好价钱也并非不可能。

　　我们看看其他发达国家，欧美满街都是老旧小区，在妥善保养维护下，建筑寿命依旧比较长。

　　以德国为例，这两年那些动辄拥有七八十年历史的房屋建筑的价格上涨尤其强劲。

　　据相关数据显示，这些维护良好的房子，从2015年到2018年，价格平均涨幅为25%左右，某些城市的老房子价格甚至达到近46%涨幅。

　　慕尼黑的老式建筑价格最为昂贵，均价为9370欧元/平方米。然后是海德堡，汉堡和法兰克福的老房子，价格也超过5000欧元/平方米。

    在未来也会持续受到追捧，价格将继续看涨。

　 这些市中心的老房子依山傍水，出入方便，无论是哪方面的条件都无比优良，像一坛醇厚的老酒，越老越有韵味。

　　老旧变新贵

　　当然，除了这些已经居于中高端的老小区而言，还存在一些可买的潜力股，当然也需要谨慎分辨。

　　潜力主要来源于旧改。

　　过去对于老小区的办法都是拆了重建，但现在已经明确换了打法，由“改”代“拆”。

　　这样一来，对于一些有一定底子（户型不错，位置尚可）的老小区无疑是一个喜讯。

　　毕竟老小区人少，以前没有良好的物业管理，即使里面住户素质高也经不住小区外观逐渐老旧。

　　但四万亿旧改启动，这些硬件设施就有焕然一新的可能。

　　最近小笙周边的几个老小区都在纷纷动工，不仅新铺了路面，连绿化也修整了一番，再加上小区外立面粉刷、大门改造等工程，小区的颜值和档次都瞬间提升了很多。

　　对于这种基础条件不错，且旧改执行力度大，执行深入地区的老小区也可以适当考虑。

　　除此之外，还有最重要的一点，那就是前面提到的地段。

　　这些年在对老小区的认知上，很多人都存在一个误区，总认为老房子最致命的原因是因为“老”。

　　但在小笙看来，老旧小区最大的敌人往往不是时间，而是地段的迁移。

　　在全国三百多个地级市中，至少有大半城市的中心老区都会发生迁移。

　　这些城市想发展，通常要靠建设新区，而一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，这种城市的老小区就尽量不要考虑了。

　　相信大家也看出来了，关于老小区是否值得买这件事，地段是第一顺位，新旧排在地段之后。

　　部分大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终，比如北上广深等，因为他们的市中心基本上没有太大的变化。

　　所以这类市中心没有变化，老小区所在地段不错，有一定底子的老小区也是可以考虑的。