房贷新政出台 未来利率更市场化 贷款人可与银行协商约定利率重定价周期，最短为1年

8月25日下午，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（下称《公告》）显示，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。业界认为，本次发布的《公告》不仅可使贷款市场报价利率更完善，还能有效确保区域差别化住房信贷政策的实施。

当前买家利息支出影响不大

本次《公告》中的基点为万分之一，若在房贷合同中写入加100基点即为1.00%，这意味着“基准利率”退出历史舞台。中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时解释称，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（即贷款基础利率，按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

由于新《公告》中规定，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。所以在此之前若遇加息或降息，第二年伊始的“月供金额”均会重新计算；在新规实施后，有可能每年一调，也可能数十年贷款期都不变。

未来贷款定价更市场化

落实到各个地方来说，新《公告》要求人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这使得房贷利率更加市场化，各地银行根据自身情况可做更多的灵活调整。

业内人士表示，此次央行政策属于利率双轨制下的一次重大改革，而房贷本身普遍属于五年期以上的贷款内容，所以也是受影响较大的贷款产品，未来贷款的定价将更市场化。

同策集团首席分析师张宏伟认为，从LPR趋势来看，首套房贷利率可能会小幅下降。对于房地产市场，地方是有自身市场经济的打算的，商业银行也有上浮利率的意愿和冲动。在此基础上，首套房贷利率可能迎来下降，不过实际执行情况还有待观察。

此外，易居研究院总监严跃进表示，类似政策在实际过程中，或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的地方，所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。相关购房者应该理性科学看待央行此次政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。

专家建议

现在申请房贷十一后再及时调整

根据《公告》，新贷款政策将于10月8日起正式执行。那么，正在申请房贷的市民，是按照目前的上浮基准利率申请划算，还是等10月8日之后按照LPR申请划算？

对此，广州（楼盘）知名按揭专家郑大源表示，这个没办法给出明确的答案，因为当前的房贷利率大家比较清楚，很容易算出来。可是执行LPR后的利率是多少，暂时谁也不清楚。从中央到地方再具体到每家银行确定本行的利率，有一个信息传递的过程，大概需要等9月下旬才会有确定的消息。而9月20日又会出新的LPR利率（当前的利率4.85%到时候就会失效），关键的是在每一个当前有效的LPR利率基础上加多少个基点，这才是各个银行执行的利率，遗憾的是现在大家都不知道。

此外，郑大源还表示，基准利率是国家央行制定的，可以理解为这是货币的价值。LPR是当前市场的需求，可以理解为这是货币的价格，价格总是围绕价值上下波动的。申请房贷通常又是申请30年，即便考虑提前还清，也是需要好几年。所以在漫长的岁月里，一定会出现LPR围绕基准利率上下波动的情况。

目前LPR为4.85%，相比基准利率4.9%略低一点，相信以后一定会出现LPR利率相比基准利率略高的局面。

为此，郑大源为正准备申请房贷的提议一个办法：选择现在申请，如果十一后的利率比现在低，那就撤销当前申请，重新申请甚至更换一家银行申请。如果十一后的利率比现在高，则现在的申请依然有效。