林中、吴建斌等地产大咖，对行业未来作出了5个判断！太有用了

进入2019年下半年，很多地产人感到焦虑。

　　大家都想知道，下半年乃至明年，房地产市场会怎么走？

　　这几天，观点地产在海南举办了博鳌论坛。一些地产大咖在其他一些场合也发表了自己的见解。明源君根据相关内容，梳理出5个重要观点，希望对大家有所启发。

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　　行业整体面临洗牌

　　但未来10年仍然不错

　　一、行业整体面临巨大洗牌

　　朗诗集团董事长田明表示，未来地产行业整体呈下滑趋势，行业面临巨大洗牌。

　　首先，从宏观层面看，中国经济增长从高速增长变为中速增长，速度有所放缓，经济下行压力巨大。

　　其次，房地产高歌猛进的时代终结了，行业从成长期进入成熟期，行业的利润率在不断下降。

　　第三，调控政策不松绑，抑制了投资需求，对于房地产市场影响也很大。最后，去年商品房成交15万亿，如果今年只有14万亿或13万亿，则意味着地产行业面临巨大洗牌。

　　蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南认为，未来调控会成为一种常态，如果房企没有自有资金，需要靠借贷来投资，那一定要慎重。

　　金科联席总裁方明富判断，单一的住宅开发模式在未来的路会越来越窄。

　　二、未来10年，房地产仍是非常好的市场，机会很多

　　首先，从中国的城镇化趋势来看，还有2～3亿的城市化人口的潜在住房需求未被满足。

　　其次，还有各种城市老旧房的更新改善需求，结婚购房需求、离婚人群潜在购房需求存在。

　　最后，无论是从人口导入，或者是收入结构、收入增长的角度，再加上中国人的投资喜好，房地产市场仍然是一个非常好的市场，而且机会很多。

　　总之，未来10年、15年，房地产仍然会是一个蓬勃发展的市场。

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　　融资越来越难

　　房企要把融资工具用到极致

　　今年地产人应该有一个很直观的感受，那就是借钱太难了！前几天，明源君在《今年，房企融资真的很难！谁能借到便宜的钱，谁就能打败对手》一文中，专门谈了这个问题。

　　京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为，今年五六月份开始，房企融资成本开始上升，严厉调控的影响已经开始展现。但这才是刚刚开始，资金链的全面收紧，反映到价格、销售还有一段时间。信托融资是本次政策收紧的一个重点，今后对信托这一块调控会越来越严。

　　吴建斌表示，眼下房地产公司确实要度过一个难关，房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。

　　在这样的情况下，融资难，房企要生存下去，怎么办？吴建斌给出了三个建议：

　　第一，把融资工具尽可能用尽，把工作做细。

　　当前房企可以用的融资工具包括几类：

　　IPO融资。发行股票购买资产。内地可以做，但审批难度大。债权类：比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是你要再扩容，就要窗口指导，可能批，也可能不批。从项目层面看，开放股权、合作拿地，这是常见的方式还可以做。传统开发贷融资目前是占比最大的部分，如果你项目符合432要求，基本上没有问题。供应链融资也是正常，商票、保理融资也是正常的，总包单位垫资也可以。股权类非标准化的融资有些还是可以用的，标准化的融资很多已经进入窗口指导。

　　第二，静观其变，等待融资窗口打开，但这个时间可能很短。

　　积极盘活资产，尽可能少花钱，多回笼资金，比如订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，比如把监管资金变成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

　　第三，控预期。未来一两年还是会比较困难，每年增长5%到10%是比较合理的预期。

　　第四，控增长。未来房企要追求均好，不能单看规模指标，还要有长期战略的坚定性。

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　　未来拿地布局

　　要多看城市周期

　　今年3月份土地市场突然很火爆，价格一度飞涨，这种现象很多人都看不懂，因为过去那种拿了做豪宅溢价的路已经走不通了。

　　方明富表示，金科曾经做过一个研究发现，2015年拿地的百分之九十的项目是赚钱了；2016年项目拿地后有41%是赚钱的，50%是平的；2017年赚钱的是31%，10%是平的，其他的是亏损的；2018年45%是赚钱，10%是平的，其他的是亏的。

　　因为政策的调控，实际上很多房企拿地不赚钱，或者是效率比较低的。以前房企拿地激进是没问题，但现在这样的行情下这样操作就很危险。

　　具体应该怎么操作呢？

　　一、要学会耐心等待，关心回报率而不是地价

　　恒隆集团董事长陈启宗指出，有些人以为做多赚多，但其实并非如此，市场行情好时，你做得越多可能赚得越多，但行业拐点到来后，你做越多，亏损就越多，结果很可能就是破产。

　　所以房企要学会等待。

　　去年恒隆在杭州（楼盘）买了一块地，从2004年恒隆就去杭州看地，为什么等了14年才拿，就像等女孩子，不够好就不要。恒隆等了14年，终于等到杭州最好的一块土地。

　　有人说，你出价太高了，恒隆不怕出价高，只关心回报率有多高。历史告诉我们，真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

　　二、布局未来更多要看城市周期

　　旭辉董事长林中在易居沃顿的课堂上分享了他的思考。

　　他认为，城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台，已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡，造成每个城市在城市化进程中的阶段不同，因而带来了巨大的“梯度机会”。

　　由此看来，不能用行业周期去看投资布局了，更多看的应该是城市周期，因此要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究它的小趋势。

　　如何选择城市，曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁李战洪认为，未来城市的选择，一定是中心城市战略。拿地一定要研究新房和二手房的成交比例，否则最后怎么死的都不知道。

　　曾经有一家房地产开发商投了几百亿拿地，后来两个总裁都离职了，因为短期只有30亿回款。

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　　地产下半场

　　做不好产品就是混子

　　房企会根据周期来调整产品，比如市场上行期多做改善产品，市场下行期间，以刚需产品为主。

　　但明源君想说的是，不管市场怎么样，都不能改变客户对高品质产品的追求。去年房企在产品升级方面的投入度其实是比较低的。这也导致全国各地有大量的业主投诉维权。

　　一、下半场要回归本原，把产品和服务做好

　　谈到产品，从绿城出来的曹舟南非常激动。在他看来，房地产行业发展了近30年，质量通病还比比皆是，漏水、电梯噪音、烟道串味等等。服务也做得很烂。

　　他建议，下半场房企还是要回归到本原，要静下心把质量通病踏踏实实解决了，不解决它，说明你就是靠运气在混。

　　房地产就是制造业、生产的是房屋产品，房屋产品最本质的属性是居住和生活。把产品做好，把基础服务做好，这是硬道理。

　　二、真正好的房子可以洞察人性

　　以楷林写字楼为例，他们首创了两个很好的产品和服务。一是在写字楼里办幼稚园；二是打造网红员工餐厅；三是配套公寓的集体保姆房，也是首创。这3个配套推出来大受欢迎。

　　在写字楼里做幼稚园，就是洞察到了女性生了孩子没人带的痛点，让女性可以真正回归职场。

　　写字楼离不开公寓配套，集体保姆房，为什么业主很喜欢。因为高端公寓买到四五万一平，一个保姆房占10平，相当于四五十万。而集体保姆房不但解决了这个问题，还帮业主解决了保姆和主人之间的关系，比如随叫随到，彼此生活互不干扰，保护业主隐私等等。

　　三、未来产品会加速迭代，不断有微创新

　　这两年虽然限价严重，但还是可以看到不少房企很认真在做产品，每年都会升级迭代，不停去做一些微创新。

　　比如星河湾今年就把产品升级到了4.0标准。举个简单例子，按照4.0标准要求，很多项目的车库都升级了，车库主通道宽必须为7米，装修吊顶后车道上方天花高度为3.3米，车库负一层大堂前方天花局部设计净高为4.1米。升级后的车库更加大气，对客户吸引力也更强了。

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　　房企转型要有耐心有沉淀

　　转型是未来房企进入存量时代必须要面对的课题。前两年很多房企热情高涨，做了两年没有看到成果又心灰意冷放弃了，试错成本很高。

　　一、房企做多元化为什么失败？

　　第一太平戴维斯深圳（楼盘）公司副董事总经理及投资部主管吴睿分析，房地产企业多元化失败主要有3种原因：

　　第一是羊群效应，盲目跟风。比如长租公寓、联合办公虽然很美但很小，并不适合房企大规模进入。

　　第二是方向对了，但进入时机不对。比如养老地产，目前中国还没形成一定的市场容量，不能以地产思维在这个领域大规模复制。

　　第三是基因问题。开发商习惯了赚大钱快钱，很难适应赚小钱或慢钱。

　　二、转型要选对赛道，要有耐心

　　现在大家都很焦虑，想迅速找到新的赛道。

　　房企转型可以搞，但一定要控制好现金流，千万不能把短债长用，因为新业务需要长期投入，回报周期却很长，如果钱错配了，短期回流不了，就会很危险。

　　当然，对于不差钱的大房企，转型需要做到的就是选对赛道，然后坚持下去。

　　比如转型相对成功的万达，目标是全面转型现代服务业。

　　复星地产做养老也做得风生水起，这几年慢慢形成了复星康养集团，康养集团现在已经完成了有三个品牌、四个产品线的布局。

　　还有龙湖、旭辉、朗诗转型做长租公寓，也已经取得了较大的市场份额。

　　对于转型，万达的两个思路有值得参考：

　　一是聚焦优势产业，找到自己的强项很重要。

　　另一个是做高门槛生意，正因为门槛高，所以做的人少，这样积累久了，就会越来越好。万达要求发展对科技、创意、人才、资源等方面要求都比较高的产业。