泸州

房地产税的“90个字”到底该如何正确理解?

2017年12月25日来源:和讯名家行业动态责任编辑:zhangsijie

  国家财政部部长肖捷12月20日在《人民日报》发表署名文章,指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
  安居客房产研究院首席分析师张波认为,从披露内容来看,有两点值得关注:
  其一是落地时刻,现在房地产税立法已经有了相对明确的规划时刻表,有望在2019年完结悉数立法程序,但全国全面推行的时刻至少在2020年今后;
  其二是征收方式,对工商业房地产和个人住房依照“评价值”征收房地产税,很多人以为会形成税赋过高,但税赋凹凸和选用“评价值”征收并不存在直接因果关系,影响税赋的重要因素除了税基还有税率。换言之,按评价值征收也并不意味着会选用欧美国家2%-4%的税率征收。 90个字深意:时刻表
  因肖捷这一文章,言论再度关注到房地产税。
  华夏地产首席分析师张大伟指出,这篇文章并非是专门针对房地产税。这篇标题是《加速树立现代财务准则》的文章,其实仅一段话90个字与房地产税有关。这篇文章在《党的十九大陈述辅本》里有原文,现在只是在报纸上再发布一次。
  张大伟以为,这些话此前在不同场合都已经有明确的同内容表述,所以不算加码,不算新政。
  张波则表示,房地产税是每年必被炒作的话题,今年受关注当然和财政部长的直接表态有关。他认为,近期过于关注房地产税完全不必,至少可以预见3年内,房地产税不会全面落地,更不会对买房形成直接影响。此前已经试点房产税的上海(楼盘)和重庆(楼盘),其对房价、居民购房意愿的影响也微乎其微。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从此次财政部长的文章可以看出,当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰,很多实质性问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复,也标志着房地产税的改革正在加快。政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明,房地产税的推进要以立法为前提,预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看,完成压力不会太大。
  严跃进认为,在《人民日报》撰文,自然有一定信号意义。当前类似发文,势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。
  如何正确地分析解读这90个字?
  房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着 “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。
  张大伟认为,这段话可以分成3部分看。
  榜首,依照“立法先行、充沛授权、分步推进”的准则,推进房地产税立法和施行。立法先行,也就是房地产税在2018年必定将有立法行动,但关于商场的影响来说,不会也不可能一刀切,必定是逐渐推进落地。
  第二,依照评价值征收房地产税。从趋势看,房地产税依照评价值征收,也就是清晰了存量收取,将对一切持有物业收取。评价值也就要求各城市树立评价体系,现在看,全国即便在一线城市,评价体系尽管已经有,但实践价格与商场价差距悬殊;更多的二三线城市现在只有区域指导价,一房一价的动态评价还未树立。所以房地产税全面落地首要必定仍是在一线城市,但短期也很难落地。
  第三,适当降低建设、交易环节税费负担。当下房地产市场交易基本集中在交易环节,未来在房地产税落地的情况下,其中必然降低交易环节,增加持有环节。从房地产税未来的预期影响看,房住不炒依然是这一政策的目标。
  严跃进认为,文章中最核心的内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。
  从这个表述来看,评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。这也是比较公平的做法,换言之,评估值大征收越多,评估值小征收越少,符合持有环节征税的原理。
  他认为,一般来说,征税会考虑几点因素。第一是房屋的评估价值,即房地产估价,要基于实际情况测算持有的房屋总价值。第二是纳入征税范围的评估价值,这可能会有类似抵扣,比如说房屋原值的70%等类似比例。对于普通人来说,三套以内住房都可以算是正常,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会被纳入征税范围。而对于其他多套住房持有,超过三套的,预计征税可能性很大。
  张波表明,房地产税和房地产其他税种的最大差异在于,只在“持有”期间征收,持有期间征收的税种还包含乡镇土地使用税。他认为,未来房地产税立法的意图并不是降房价,而是改动现有税赋重流通、轻保有的现状,到达优化房地产税制作用。
  现在流通税一方面约束了房屋交易,变相减少了存量房供给;另一方面本应卖房者承当的税赋简单转嫁到买房者,变相抬高房价。房地产税立法后,谁持有谁交税的方法会更合理。此外,房地产税与土地出让金准则比较,后者是一次性收入,简单形成地方政府的短期行为,经过房地产税收则变成长时间现金流,细水长流的方法更能让地方政府着眼于长远。
  • 意向区域
  • 价格